在你的房契上加上一个成年的孩子,或者干脆把房子给他们,似乎是一件明智的事情。它通常不是。

在你活着的时候把房子给你的孩子避免遗嘱认证,死亡之后的法庭程序。但如果你的孩子被起诉或申请破产,你的房子也会面临风险。如果你希望它能帮助你避免房子被养老院的账单消耗掉,那你也可能犯了一个大错误。

有更好的方法把房子转让给你的孩子,还有一个鲜为人知的潜在解决方案,即使送花人已经去世,也可能会有帮助。

为什么你不应该赠送房子

如果你将一所房子遗赠给你的孩子——这意味着他们在你死后得到它——他们也会得到所谓的“税基上升”。你拥有房子时的所有增值都不用交税。

俄亥俄州洛基河(Rocky River)的注册理财规划师罗宾逊(Kenneth Robinson)说,去年他曾建议一位客户不要让他妈妈把房子给他。这位母亲在1976年花了16000美元买下了她的房子,而现在的市场价值接近20万美元。罗宾逊告诉他的当事人,如果儿子继承了这所房子,这些收益都不用纳税。

这位母亲签了一份弃权声明,无论如何都要把房子给她儿子,不久之后就去世了。这可能意味着罗宾逊的客户需要缴纳约3.2万美元的税款。

加州长滩市TLD Law律师事务所的合伙人詹妮弗·索戴(Jennifer Sawday)说,那些及时意识到错误的家庭可以通过把房子归还给父母来弥补损失。

索戴说:“当我们知道有人即将去世时,我们会在最后一刻采取行动,把房子恢复原状。”

不送房子的其他原因

有时人们会转移一个家来试图有资格申请医疗补助政府计划为穷人支付医疗保健和疗养院费用。但在申请医疗补助后五年内赠与或转移的老年人可能会被处以罚款,因为他们将被取消领取福利的资格。

把你的房子转让给别人也会让你面临他们的财务问题。他们的债权人可以对你的房子提出留置权,根据州法律,获得部分或大部分的价值。在离婚时,房子可能成为必须分割的资产。

潜在的“摩利丽”修复

罗宾逊咨询了一位注册会计师和一位遗产规划律师。两人都表示,罗宾逊担心的是事实:自从母亲买下这处房产后,他的客户就不得不为这处房产增值了18.4万美元而纳税。

“他们和我一样沮丧,”罗宾逊说。

但后来罗宾逊聘请了一家税务研究公司,并了解到一个变通办法。内部收入代码第2036条该条款称,如果母亲保留了房产的“终身权益”,包括继续居住在那里的权利,那么这座房子将继续属于她的遗产,而不是被视为完整的礼物。

美国《国内收入法》第2036条规定,如果母亲保留了房产的“终身权益”,那么该房产将不被视为完整的礼物。

“许多人不了解这一点,因此,在美国CPAS”金融扫盲委员会的“金融扫盲委员会的CPA金融计划”,Michael Eisenberg表示,他们的升级和较低的税收失去了。

对于什么构成终身权益,有具体的规则,包括决定财产和账单责任的权力。罗宾逊说,为了确保这一结果,儿子作为母亲遗产的遗嘱执行人,代表母亲提交了一份赠予税申报单,以表明他得到了“剩余权益”,也就是母亲死后的终身权益到期时的继承权。

有更好的转让房子的方法

还有其他方法可以避免遗嘱认证。许多州和哥伦比亚特区允许“死亡转让”契约,允许人们不必经过遗嘱认证就可以离开他们的受益人的房子。另一种选择是活体信托,设立这种信托通常需要花费1500到3000美元,但可以确保一个人的所有资产避免遗嘱认证。

在许多州,遗嘱认证没什么好担心的。大多数州对较小的遗产简化了遗嘱认证程序。只有在少数几个州,如加利福尼亚和佛罗里达,遗嘱认证是如此昂贵和耗时,以至于大多数人应该尽量避免它。

罗宾逊说:“我们认为,避免遗嘱认证是人们心中的一个大问题,有时甚至超出了它的本意。”

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利兹·韦斯顿是NerdWallet的一名作家。电子邮件:lweston@nerdwallet.com。Twitter: @lizweston。本文由NerdWallet撰写,最初由美联社(The Associated Press)发表。